Betreuer: Immobilie verkaufen mit Gerichtsgenehmigung

Sie sind rechtlicher Betreuer oder Bevollmächtigter einer Person, die selbst keine Entscheidungen mehr treffen kann – und die Immobilie muss verkauft werden. Vielleicht steigen die Heimkosten, das Haus steht leer und verursacht Kosten, oder die Nachlasspflege lässt keine andere Wahl. Was viele zu spät erkennen: Dieser Verkauf folgt anderen Regeln als jeder andere. Das Betreuungsgericht muss ihn genehmigen – und genehmigt nur gegen einen nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert. Wer die Reihenfolge der Schritte verwechselt, riskiert, den Verkauf rückabwickeln zu müssen oder sich persönlich haftbar zu machen.

Warum dieser Verkauf anderen Regeln folgt

Ein rechtlicher Betreuer verwaltet das Vermögen der betreuten Person in deren Interesse – er entscheidet nicht frei nach eigenem Ermessen. Das Bürgerliche Gesetzbuch zieht eine klare Grenze: Für die Veräußerung von Grundstücken und Eigentumswohnungen ist die vorherige Genehmigung des Betreuungsgerichts zwingend erforderlich.

Diese Pflicht ergibt sich aus § 1850 Nr. 1 BGB (in Kraft seit 01.01.2023 durch das Betreuungsrechtsreformgesetz). Ein Kaufvertrag, der ohne diese Genehmigung vollzogen wird, ist schwebend unwirksam. Er wird erst wirksam, wenn das Gericht genehmigt. Das bedeutet: Selbst ein bereits beurkundeter Vertrag kann scheitern, wenn die Genehmigung ausbleibt oder versagt wird.

Hinweis: Dieser Artikel gibt eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die fünf Schritte – in der Reihenfolge, in der sie tatsächlich passieren

Schritt 1: Verkehrswert ermitteln lassen – bevor Sie irgendjemandem eine Zahl nennen

Das ist der Schritt, der am häufigsten übersprungen oder nachgezogen wird – mit teuren Folgen. Das Betreuungsgericht genehmigt einen Verkauf nicht, weil der Betreuer ihn für sinnvoll hält. Es genehmigt, wenn der erzielte Preis dem objektiven Verkehrswert entspricht. Und dafür braucht es ein Gutachten, das diese Grundlage dokumentiert.

Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Die Methodik, nach der er ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021): Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren – je nach Objektart.

Für eine gerichtliche Genehmigung ist in der Praxis ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen am tragfähigsten. Manche Gerichte akzeptieren auch qualifizierte Immobiliengutachten nach § 36 GewO – das hängt vom zuständigen Richter ab und sollte vorab abgeklärt werden.

Was das Gutachten enthalten muss:

• Vollständige Objektbeschreibung: Lage, Baujahr, Zustand, Flächen
• Marktvergleich: welche vergleichbaren Objekte wurden zu welchem Preis verkauft
• Begründung der gewählten Bewertungsmethode
• Stichtagsbezogener Verkehrswert mit nachvollziehbarer Herleitung

Stand: September 2026. Grundlage: ImmoWertV 2021 i.d.g.F., § 194 BauGB.

Schritt 2: Ein Kaufangebot einholen und prüfen

Erst wenn der Verkehrswert feststeht, hat die Vermarktung eine belastbare Grundlage. Das Kaufangebot sollte den Verkehrswert erreichen oder übersteigen – liegt es deutlich darunter, wird das Gericht die Genehmigung in der Regel versagen.

Ein typisches Missverständnis: Manche Betreuer glauben, ein günstiger Verkauf an eine nahestehende Person sei unproblematisch, solange alle einverstanden sind. Das Betreuungsgericht prüft jedoch ausschließlich das Interesse der betreuten Person. Ein Verkauf weit unter Marktwert an ein Familienmitglied ist deshalb besonders heikel und wird von Gerichten regelmäßig kritisch hinterfragt.

Für die spätere Antragstellung empfiehlt es sich, alle Verhandlungsschritte zu dokumentieren: Exposé, Interessentenanfragen, Besichtigungstermine, Angebote und Gegenangebote. Das Gericht möchte sehen, dass die Vermarktung nachvollziehbar und marktgerecht war.

Schritt 3: Antrag beim Betreuungsgericht stellen

Der notarielle Kaufvertrag kann bereits beurkundet werden – er steht jedoch unter der aufschiebenden Bedingung der gerichtlichen Genehmigung. Unmittelbar nach oder parallel zur Beurkundung stellt der Betreuer den Genehmigungsantrag beim zuständigen Betreuungsgericht.

Das zuständige Gericht ist das Amtsgericht am gewöhnlichen Aufenthaltsort der betreuten Person (§ 272 FamFG). Bei einem Umzug ins Pflegeheim kann sich die Zuständigkeit verlagert haben – das sollte vorab geklärt werden.

Typischer Umfang der einzureichenden Unterlagen:

• Kopie des beurkundeten Kaufvertrags
• Verkehrswertgutachten im Original oder in beglaubigter Kopie
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• Lageplan und Flurkarte
• Begründung, warum der Verkauf im Interesse der betreuten Person liegt
• Gegebenenfalls Energieausweis und aktuelle Nebenkostenabrechnungen

Das Gericht hört in der Regel den Betroffenen an – soweit sein Zustand das erlaubt – und kann einen Verfahrenspfleger bestellen. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Gericht erheblich. In unkomplizierten Fällen mit vollständigen Unterlagen sind vier bis acht Wochen realistisch; bei unvollständiger Dokumentation oder wenn Angehörige Einwände erheben, kann sich das Verfahren erheblich länger hinziehen.

Schritt 4: Genehmigung abwarten – und auf Rechtskraft achten

Das Gericht erlässt einen Beschluss. Dieser Beschluss muss dem Betreuer förmlich zugestellt werden. Dann beginnt die Beschwerdefrist – in der Regel zwei Wochen nach Zustellung (§ 63 FamFG). Erst wenn keine Beschwerde eingeht oder eine eingelegte Beschwerde zurückgewiesen wurde, ist der Beschluss rechtskräftig.

Der Notar kann den Kaufvertrag erst vollziehen – das heißt: die Auflassung erklären und die Umschreibung im Grundbuch veranlassen – wenn die Genehmigung rechtskräftig vorliegt. Ein Beschluss, gegen den noch Beschwerde eingelegt werden könnte, genügt nicht.

Praktisch läuft es so: Der Betreuer erhält vom Gericht den Beschluss mit Genehmigungsvermerk. Sobald die Beschwerdefrist abgelaufen ist, erteilt das Gericht einen Rechtskraftvermerk. Beides – Beschluss und Rechtskraftvermerk – übersendet der Betreuer an den Notar.

Schritt 5: Vollzug – Kaufpreiszahlung und Grundbuchänderung

Sobald die rechtskräftige Genehmigung beim Notar vorliegt, veranlasst dieser die weiteren Schritte:

• Fälligkeitsmitteilung an den Käufer: Der Kaufpreis wird zur Zahlung fällig
• Kaufpreiszahlung auf das Konto der betreuten Person
• Erklärung der Auflassung und Beantragung der Umschreibung im Grundbuch

Der Kaufpreis gehört ausnahmslos dem Vermögen der betreuten Person. Betreuer, die Teile des Erlöses abzweigen – auch nur vorübergehend –, machen sich nach § 266 StGB der Untreue strafbar. Das Geld muss auf ein Konto fließen, das auf die betreute Person lautet und das der Betreuer im Rahmen der Vermögenssorge führt und dokumentiert.

Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Übergabe schließt die Transaktion mit der Umschreibung im Grundbuch ab. Der Betreuer hält den Vorgang im Vermögensverzeichnis fest, das er dem Betreuungsgericht gegenüber führt.

Was Betreuer und Bevollmächtigte regelmäßig übersehen

Wer viele dieser Verfahren begleitet, erkennt wiederkehrende Muster – Stellen, an denen Zeitverlust, unnötige Kosten oder echte Rechtsprobleme entstehen:

• Kaufpreis nennen, bevor das Gutachten vorliegt: Wer im Erstgespräch mit Kaufinteressenten eine Preisvorstellung nennt, weiß noch nicht, ob dieser Preis genehmigungsfähig ist – und hat möglicherweise eine Erwartung geweckt, die nachher nicht erfüllbar ist.
• Zeitdruck unterschätzen: Wenn die Pflegekostenfinanzierung vom Verkaufserlös abhängt, entsteht Druck. Dieser Druck verleitet dazu, Schritte zu verkürzen oder zu überspringen – mit dem Ergebnis, dass das Gericht zurückfragt und der Zeitverlust größer ist als der erhoffte Gewinn.
• Vollmacht nicht auf ihre Reichweite geprüft: Viele Vorsorgevollmachten enthalten Einschränkungen für Immobiliengeschäfte oder schreiben vor, dass der Bevollmächtigte seinerseits eine Genehmigung einholen muss. Wer das nicht prüft, merkt es spätestens beim Notar.
• Erlös falsch verbucht: Der Kaufpreis muss auf ein Konto der betreuten Person fließen – nicht auf ein gemeinsames Konto mit Angehörigen und nicht auf das eigene Konto des Betreuers.
• Steuerliche Folgen nicht beachtet: Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft wird und die betreute Person sie nicht selbst bewohnt hat, kann ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn entstehen (§ 23 EStG). Das betrifft das Vermögen der betreuten Person und sollte vorab steuerlich eingeordnet werden. Stand: September 2026.

Wenn eine Vorsorgevollmacht vorliegt: Braucht es das Gericht trotzdem?

Eine wirksame Vorsorgevollmacht, die Vermögenssorge einschließlich Grundstücksgeschäfte umfasst, kann die Betreuerbestellung und damit das gerichtliche Genehmigungsverfahren überflüssig machen. Ob das gilt, hängt von zwei Dingen ab:

1. Formulierung der Vollmacht: Umfasst sie ausdrücklich die Veräußerung von Grundstücken? Enthält sie Wertgrenzen oder Ausnahmen für bestimmte Objekte?
2. Wirksamkeit zum Zeitpunkt der Vollmachtsausübung: War der Vollmachtgeber bei der Errichtung geschäftsfähig? Gibt es Anhaltspunkte, die die Wirksamkeit in Frage stellen?

Auch bei vorhandener Vollmacht verlangen Notare und Grundbuchämter in der Regel eine ärztliche Bescheinigung über die Geschäftsunfähigkeit des Vollmachtgebers sowie Nachweise zur Wirksamkeit der Vollmacht. Der Notar klärt das im Vorbereitungsgespräch – wer das offen anspricht, vermeidet Überraschungen beim Beurkundungstermin.

Wichtig: Auch ohne Betreuung sind Bevollmächtigte an das Wohl der vollmachtgebenden Person gebunden. Ein Verkauf weit unter Marktwert kann zivilrechtlich angreifbar sein und unter Umständen strafrechtliche Konsequenzen haben.

Stand: September 2026. Dieser Abschnitt gibt eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.

Welche Rolle ein sachkundiger Makler in diesem Verfahren spielt

Ein Makler, der dieses Verfahren kennt, ist kein Komfort – er ist ein strukturierender Faktor im Ablauf. Er weiß, dass die Vermarktung erst nach Vorliegen des Gutachtens beginnt, dass alle Angebotsschritte dokumentiert werden müssen und dass der Kaufvertragsentwurf mit dem Notar so aufgesetzt sein muss, dass die Genehmigungsbedingung rechtssicher abgebildet ist.

Was häufig unterschätzt wird: die Vollständigkeit der Unterlagen bei der Antragstellung. Wer die Erwartungen des Betreuungsgerichts kennt, kann die Akte so zusammenstellen, dass Rückfragen ausbleiben – und damit Wochen sparen, die bei laufenden Pflegekosten erheblich ins Gewicht fallen.

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